近期，多个城市的首套房商贷利率已降至4%以下，引发市场广泛关注。据不完全统计，已有石家庄、贵阳等超10个城市的首套房商贷利率降至“3”字头。
这些城市的首套房商贷利率为何“破4”？又会如何影响购房者及房地产市场？未来房贷利率走势如何？一起来看本期快问快答↓↓↓
吴树建摄（中经视觉）
q部分城市的首套房商贷利率为何“破4”？
a：目前，除了部分城市，全国首套房商贷利率的下限是4.1%。这个利率水平是怎么来的？99%的房贷利率与5年期以上lpr（贷款市场报价利率）挂钩，今年以来，5年期以上lpr经历了三次下行、已降至4.3%。5月15日，监管部门联合发布通知，将首套房商贷利率下限降至5年期以上lpr减20个基点，即“4.3%减20个基点”。因此，目前不少城市的首套房商贷利率下限为4.1%。
那么，为何会出现低于4.1%的利率水平？这与监管部门近期的“因城施策”新政有关。9月29日，中国人民银行、中国银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
由此可见，多个城市的首套房商贷利率之所以降至4%以下，是不同城市结合自身实际情况、贯彻落实监管部门新政的结果。
q会如何影响购房者及房地产市场？
a：首套房商贷利率下行，直接效果是降低了购房者的财务支出，有助于更好地支持刚性住房需求。以100万元、期限30年贷款为例，若利率从4.1%降至3.95%，大约可节省利息总额3万余元。
所有的首套房购房者都可以采用低于4%的房贷利率吗？答案是否定的，这里有两个特定条件。
第一，从适用范围看，首套房商贷利率下调并非针对“存量房贷”，而是针对“新发放”房贷，这样一来，政策能够更精准地触达收入波动群体、新市民群体等，进一步释放刚性住房需求。
第二，从时间范围看，首套房商贷利率下限的调整具有“阶段性”。根据新政，在2022年底前，阶段性放宽首套房商贷利率下限。市场普遍认为，这能够避免有需求的购房者陷入长期观望，从而抚平看涨、看跌等不稳定预期。
q未来房贷利率走势如何？
a：值得注意的是，新政并非“大水漫灌”，而重在突出“精准性”。根据新政，该城市必须满足“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”条件，方可放宽首套房利率下限。根据市场机构预测，满足以上条件的城市约为23个，其中二线城市8个、三线城市15个。
接下来，符合新政条件的城市有可能下调首套房商贷利率，以期更好地满足刚性住房需求、降低购房者的财务成本；而不符合条件的城市，如北上广深等一线热点城市，其首套房商贷利率下限不会发生变化。
党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。接下来，全国各地将结合自身实际情况，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。
